I. VỊ TRÍ, DÂN CƯ, HÀNH CHÍNH, TỰ NHIÊN.
1. Vị trí:
Tp Bảo Lộc được ban cho nằm ở một địa thế rất đẹp. Là nút giao thông kết nối giữa Tây Nguyên và các tỉnh khu vực Duyên hải nam trung bộ cũng như khu vực Đông Nam Bộ, và các tỉnh phía nam. Với bán kính 200km, từ Tp Bảo Lộc có thể di chuyển đến hầu hết các trung tâm kinh tế và du lịch lớn ở các khu vực lân cận. Điển hình: cách Tp Đà Lạt 110km, cách Tp Phan Thiết 110km, cách Tp HCM 195km, cách Tp Nha Trang 240km….. Là nút giao thông giữa Ql 20, Ql 55, Ql 28. Có lẽ cách đây khoảng 5 năm về trước ít ai biết đến Tp Bảo Lộc, bây giờ hầu như khách du lịch đến Đà Lạt đều ghé qua Bảo Lộc dừng chân.
2. Dân Cư:
Bảo Lộc có diện tích 23.256 ha, chiếm 2,38% diện tích toàn tỉnh Lâm Đồng, với dân số hơn 175.000 người. Mật độ dân số ở Bảo Lộc đang còn rất thưa thớt, chủ yếu tập trung tại trung tâm Tp Bảo Lộc, trục đường Ql 20,55. Tỉ lệ người đồng bào chiếm 13.9% chủ yếu là người dân tộc K’Ho.
3. Hành chính:
Thành phố Bảo Lộc có 11 đơn vị cấp xã trực thuộc, gồm 6 phường: 1, 2, B’Lao, Lộc Phát, Lộc Sơn, Lộc Tiến và 5 xã: Đại Lào, Đam Bri, Lộc Châu, Lộc Nga, Lộc Thanh với 120 thôn, buôn, xóm, tổ dân phố.
4. Tự nhiên:
Nằm trong khí hậu nhiệt đới gió mùa nhưng do ở độ cao trên 800m và tác động của địa hình nên khí hậu Bảo Lộc có nhiều nét độc đáo với những đặc trưng chính như sau:
• Nhiệt độ trung bình cả năm 21-22 °C, nhiệt độ cao nhất trong năm 27,4 °C, nhiệt độ thấp nhất trong năm 16,6 °C.
• Số giờ nắng trung bình 1.680 giờ/năm, bình quân 4,6 giờ/ngày (tháng mùa mưa: 2-3 giờ/ngày, các tháng mùa khô: 6-7 giờ/ngày), mùa khô nắng nhiều nhưng nhiệt độ trung bình thấp tạo nên nét đặc trưng độc đáo của khí hậu Bảo Lộc.
II. TIỀM NĂNG, CƠ SỞ HẠ TẦNG, KHU DÂN CƯ MỚI.
1. Tiềm năng:
Tuyến đường cao tốc Dầu Giây – Liên Khương được chính phủ phê duyệt, bắt đầu giải tỏa và đền bù theo tiến độ giải tỏa ngân sách nhà nước giai đoạn 2021-2025. Khởi công giai đoạn 1 tuyến Tân Phú – Bảo Lộc giai đoạn 2025-2027.
Thành phố Bảo Lộc xây dựng kế hoạch hết năm 2021 đạt đô thị loại 2, trở thành đô thị loại 1 vào năm 2030.
Thành phố Đà Lạt trở thành Tp trực thuộc trung ương vào năm 2032. Tỉnh lụy sẻ chuyển trụ sở về Tp Bảo Lộc, tái cơ cấu bộ máy hành chính tỉnh.
2. Cơ sở hạ tầng:
Trên toàn địa bàn Tp có 1 bệnh viện, 1 trường ĐH, 2 trường cao đẳng, 11 trường THPT, ……
Công nghiệp của thành phố Bảo Lộc chiếm trên 40% tỉ lệ công nghiệp của cả tỉnh Lâm Đồng, bao gồm các ngành chế biến trà, cà phê, se tơ, dệt, may mặc… Các nhà máy, xí nghiệp tập trung ở Khu Công nghiệp Lộc Sơn, Phường II và khu vực xã Đại Lào.
3. Khu dân cư mới:
Hiện nay trên địa bàn thành phố Bảo Lộc đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như Bảo Lộc Park Hill, khu biệt thự nghỉ dưỡng Green Valley, khu đô thị Bảo Lộc Capital, Damb’ri Ecovil, Bảo Lộc GoldenCity, khu đô thị Beacon Pass Residential, khu đô thị B’lao Charming, khu đô thị Pine Valley,……
III. CƠ HỘI VÀ RỦI RO CHO THỊ TRƯỜNG BĐS
1. Cơ hội:
Đầu tư vào những khu đô thị mới nổi là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư bởi vì biên độ lợi nhuận rất lớn và khả năng tăng trưởng đột biến cao. Từ năm 2010 đến năm 2017 giá nhà đất đã tăng trưởng bình quân 300-400%, có những nơi 1000%.
Các khu đô thị mới mọc lên ngày càng nhiều thu hút nguồn vốn về bds tăng lên kéo theo giá thị trường cũng tăng trưởng theo.
Mức giá năm 2019 và năm 2020 được đánh giá là đạt đỉnh và đang trong giai đoạn cân bằng giá sau những đợt sốt ảo.
Mức giá ở các khu vực vùng ven đang còn rất rẻ, bình quân dao động từ 200tr/sào đến 600tr/sào (1000m2 = 1 sào)
Các xã vùng ven Bảo Lộc cũng là một điểm đến lý tưởng cho những người yêu thích khí hậu Bảo Lộc nhưng với tài chính thấp, như xã Lộc An, Lộc Thành, Lộc Quảng, Đại Lào với bán kính 10km.
2. Rủi ro:
Với biên độ giá tăng liên tục theo hàng năm không có dấu hiệu hạ nhiệt, cũng như các cơn sốt đất nhỏ và cục bộ làm ảnh hưởng đến giá Bđs được định giá không đúng với thực tế.
Các dự án treo, dự án tương lai cũng góp phần đẩy giá Bđs rời xa giá trị thực tế. Đơn cử khu vực đường tránh giá 1 tỷ/ 1 sào ( giá thực tế dao động 400-700tr/sào), mặt tiền đường tránh cũng được định giá lên đến 300tr/1m ngang, tronh khi thực tế giá trị chỉ dao động từ 150-200tr/1m ngang.
Các dự án đất phân lô, bán nền mọc lên như nấm. Từ đầu năm 2020 đã có thêm 4 dự án đất nền
Môi giới báo giá ảo, kê giá làm mức giá chung khu vực tăng đột biến nhưng lại không thanh khoản được làm cho NĐT cũng như chủ đất rất khó khăn trong thanh khoản tài sản.
Các dự án trọng điểm của Tp Bảo Lộc đều kéo dài trên 5 năm, nên biên độ lợi nhuận sẽ không cao cũng như các mức tăng đột biến sẽ rất thấp có khả năng xảy ra.
Hậu Covid 19, các thị trường đang ấm dần trở lại sau 2 tháng đóng băng. Kéo theo nguy cơ hình thành các cơn sốt ảo.
IV. KẾT:
Nhìn tổng quan, Bảo Lộc là một thị trường tiềm năng, mức độ phát triển khá ổn định. Riêng về thị trường Bđs là một điểm sáng những năm vừa qua khi giá đất tăng. Nhưng kèm theo đó là những rủi ro về tính đồng bộ cũng như các cơn sốt đất ảo sẽ diễn ra sớm. Giá đất cao trong khi các cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được theo mặt bằng chung kéo theo các hệ lụy. Tầm nhìn 5,7 năm thì Bảo Lộc là một thị trường đáng để đầu tư cũng là một nơi đáng để nghỉ dưỡng, về hưu.
Theo FB An Tôn
